遠隔地物件の管理に適している管理会社を選ぶポイントをお伝えします

利回りの良い物件を見つけて、よく見てみたら遠隔地物件だったということがあります。そんな場合でも、遠隔地物件での賃貸経営を選択肢に入れることができれば、賃貸経営の幅は格段に広がります。また、地震や豪雨などの災害が多発している近年、遠隔地に2軒目、3軒目の賃貸物件を所有することは災害のリスクヘッジにもつながります。

しかし、遠隔地での賃貸経営は、楽なものではありません。例えば、現在は東京に住んでいるが、生まれ育った故郷に良い物件を見つけたという場合なら、多少土地勘も働くかもしれません。しかし、長く故郷を離れており、たまに帰省するのと、そこに住んでいるのとでは全く感覚は異なるのではないでしょうか。物件周辺に住んでいれば当たり前に分かる街並みの変化、それに伴う賃貸需要の変化を、遠隔地から正確につかむことは難しいかもしれません。全く土地勘のない遠隔地であれば、なおさらのことでしょう。

土地勘がない場所で、賃貸需要の把握、掘り起こしを大家さんがひとりで行うのは大変なことです。そんな遠隔地での賃貸経営を成功させるためのポイントは、良きパートナーとなってくれる管理会社を選ぶことです。

遠隔地物件を活用して賃貸経営を行う場合、頻繁に大家さん自身がその物件に足を運ぶことは難しいと考えておいた方が良いでしょう。管理会社に入居者募集や契約手続き等の管理の大半を委託することになります。しかし、賃貸経営の事業主は大家さんです。どこまで管理会社に委託できるかを十分に確認した上で、コミュニケーションを密にとることができる管理会社をじっくりと選ぶ必要があります。

賃貸経営の事業主は大家さんであるとはいえ、遠隔地物件の管理は、管理会社にお任せする範囲が大きくなることは否めません。それに伴うリスクには以下のようなものが考えられます。

遠隔地物件に大家さんが頻繁に足を運ぶことは難しいので、日頃、賃貸物件の現況把握は管理会社にお任せすることになります。管理会社の選択によっては、共用部分の清掃や照明交換が行き届かなかったり、居室の設備に不具合が生じたときに迅速な対応ができなかったりする等、物件状態の悪化につながるリスクもあります。

物件状態が悪くなれば、入居者の満足度も低下します。その結果、退去する人が増えたり、新しく募集をかけても入居者が決まらなかったり、ということにもつながる可能性があります。

自主管理とは異なり、管理会社を活用するということはコストがかかります。また遠隔地ゆえに、外注費がかさむことも考えられます。さらに先に述べたように、管理会社の選択によっては入居率が低下するリスクもあるため、十分な家賃収入を得ることができず、キャッシュフローの悪化が生じる可能性もあります。

遠隔地物件を活用して賃貸経営を行うことを検討する際、遠隔地物件の管理を依頼するに適した管理会社の特徴を整理しておきましょう。

パートナーとなる管理会社がその地域の特性に詳しくなければ管理を依頼する意味がありません。物件周辺の賃貸需要を把握し、入居率がどれくらい見込めるのか、どのような入居者属性へのアプローチが有効かなど、大家さんに的確なアドバイスを行ってくれる管理会社を探しましょう。

地域特性に詳しい管理会社であれば、その特性に応じた提案を行ってくれる可能性が高いです。淡々と管理業務を行うだけでなく、その土地ならではの特性に応じた物件の魅せ方を、土地勘の少ない大家さんと一緒に考えてくれる管理会社は安心できるでしょう。

先にも述べた通り、遠隔地物件の賃貸管理は管理会社に任せる割合が多くなります。入居者募集もそのひとつ。地域の不動産仲介業者などとつながりが強く、積極的に入居者募集の営業を行ってくれる管理会社は、頻繁に物件に足を運ぶことができない大家さんにとって心強い味方になります。なお、その営業活動に別途費用が必要となる場合もありますので、事前によく確認をしておきましょう。

管理会社が大家さんとのコミュニケーションをどのような手段でとってくれるかどうかも確認しておくと良いでしょう。遠隔地物件の現況やトラブル発生時の状況の把握は、文字だけでは難しい場合もあります。必要に応じて、電話やメール、SNSアプリなどを活用して、迅速・的確に情報を伝えてくれる管理会社であれば、大家さんとしても安心できます。

管理会社のコミュニケーション力にも通じるポイントですが、定期的な報告書の作成や送付が徹底している管理会社は、遠隔地物件でも安心して管理を任せることができます。

遠隔地物件に適している管理会社の特徴を踏まえ、管理会社を慎重に選びましょう。

・管理だけを行ってくれるのか、それとも仲介も行ってくれるのか

・手数料はいくらかかるのか

・信頼できる管理会社か

・物件所在エリアでの評判はどうか

など、管理会社を選ぶポイントは多岐にわたります。管理会社は、どこでも同じではありません。管理会社をどこにするかは、必ず現地に足を運び、不動産仲介業者からの情報収集、管理会社の担当者との面談を経て、慎重に決めるようにしましょう。

遠隔地物件の賃貸経営は、管理会社に大半の管理を委託することになりますのでコストもかかります。複数の管理会社に見積もり依頼をし、管理コストも盛り込んだ事業計画、想定キャッシュフローの確認を行いましょう。

また、管理会社はどこでも同じではありません。コストの高低だけで安易に管理会社を選択しないようにしましょう。管理業務のどこまでを委託できる契約内容となっているのか、十分に確認をした上で管理委託契約を締結することが大切です。

遠隔地物件での賃貸経営は、その土地に対する土地勘のない大家さんにとってはリスクもあります。遠隔地物件の購入検討時には、必ず現地に足を運びましょう。その際には、朝と夜など時間を変えて物件周辺を歩いてみると、写真だけでは分からない物件の情報も得られます。物件を取り扱う不動産業者からの情報だけではなく、物件周辺に居住している方や不動産仲介を行っている不動産業者などにヒアリングをするなど、情報収集には時間をかけましょう。

また、繰り返しになりますが、遠隔地物件ゆえに、自主管理は難しいため、管理会社の選択が肝になります。管理会社の選択によって、収益性が左右されるといっても過言ではありません。現地に足を運んだ際には、管理会社の評判についての情報収集も忘れないようにしておきたいものです。

リスクもあるものの、高利回りの物件に巡り合う可能性もある遠隔地物件。慎重な検討が必要ではありますが、検討の価値は大いにあるのではないでしょうか。