安定した賃貸経営を実現させるために！家賃の設定方法を説明します

賃貸経営は、「経営」という文字が示す通り、事業経営です。事業収入である賃料収入が得られなければ、アパートローン返済を始めとする経費等の支出は、大家さんの自己負担となり、事業が成り立ちません。

どんな事業経営においても、提供する品物やサービスの価格が適切でなければ、どんなによい品物やサービスであっても、消費者から選択してもらえない可能性があります。これは、賃貸経営においても同様です。

安定した賃貸経営を目指すためには、長期視点での事業計画が必要です。その事業計画に盛り込む想定家賃収入が実情に即していないデータであれば、事業計画が絵に描いた餅となってしまう可能性があります。そのため、想定家賃収入が、適切な家賃設定に基づいたものであるかどうかを、賃貸経営スタート時だけでなく、適宜点検しておくことも重要であることを知っておきましょう。

妥当性のある事業計画を作っていくためにも、適切な家賃設定が必要であることは、先に述べた通りです。家賃設定を誤ると、妥当性のない事業計画となるほか、どのようなことが生じる可能性があるかを、ご説明しておきたいと思います。

家賃設定を適切な家賃設定よりも高く設定した場合、入居者が見つからない可能性があります。入居者が見つからなければ、賃料収入を得られず、賃貸経営が成り立ちません。

入居者を確保しようとするあまり、家賃設定を適切な家賃設定よりも低くすると、必要な経費を家賃収入でカバーできない事態が生じて、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

家賃設定は、高すぎても低すぎても、入居者が見つからず家賃収入を得られなかったり、必要経費を家賃収入でカバーできなかったりと、キャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があります。

昨今、賃貸物件の検索は、パソコンやスマートフォンなどで簡単にできるようになりました。賃貸物件を検索する方は、気軽に立地条件や希望家賃、物件スペックなどを指定して、数多くの賃貸物件の中から比較検討することになります。類似物件の内、突出して家賃が高ければ選択から外れることになるでしょうし、家賃が低くてもスペックが希望に沿わなければ選択から外れることになります。

入居者が納得する家賃とは、入居者の属性ごとに異なります。大家さんが、どのような入居者に入居してもらいたいかを明確にしておくことも大切なことと言えるでしょう。

適切な家賃設定をすることが重要であることは分かったものの、どのように適切な家賃設定を行っていけばよいのか分からないという方もいらっしゃるでしょう。ここでは、どのように家賃設定を考えていけばよいのか、説明したいと思います。

まずは、所有している、または、購入を検討している賃貸物件の物件スペックを確認してみましょう。その上で、大家さんが想定する入居者像を思い描き、その入居者属性が希望する物件スペックに沿っているかどうかを点検してみましょう。

・最寄り駅からの所要時間

・築年数

・間取り

・面積

・バストイレ別か否か

・付帯設備（エアコン、インターネット環境、オートロック、セキュリティ等）

賃貸物件検索サイトを利用したり、不動産屋のウインドウなどを見たりして、周辺にある物件スペックが類似している物件の家賃が、どれくらいに設定されているかを調べてみましょう。

スマイティでも家賃相場を調べることができます。

管理費や共益費をどのように設定するかも家賃設定における検討ポイントです。管理費や共益費は、賃貸物件の共用設備の清掃やメンテナンスに関する費用です。大家さんが直接、賃貸物件の管理を行っている場合には、家賃に管理費を含めているケースもあります。管理会社に管理を委託している場合には、家賃と管理費を分けて提示していることもあるでしょう。

家賃に管理費を含めている場合、敷金や礼金は家賃をベースに計算されるため、初期費用が高くなってしまいます。管理費をいくらに設定するのか、家賃に含めるのか否か、周辺物件の提示状況を確認した上で、決めていくとよいでしょう。

物件スペックを踏まえ、周辺物件と比較しながら家賃設定を考えていく方法のほかに、「収益分析法」によって家賃設定を考えていくこともあります。「収益分析法」とは、賃貸物件が一定期間に生み出すと期待される純収益に年間必要経費を加えて、適正賃料を求めるものです。

例えば、必要経費が年間200万円かかるアパート（6室）を賃貸経営するにあたって、年間200万円の純収益を得たいと考えた場合、次の式にあてはめてください。およそ5.5万円という月額家賃が算出されます。

＜算出式＞
家賃（月額）＝（賃貸物件の年間予想純収益＋年間必要経費）÷12か月÷部屋数

これは、あくまでも仮想の期待純収益から算出することになります。そもそも、期待純収益の金額が妥当であるかどうかの判断には難しさもあります。大家さんの理想（多く収益を得たい等）が先行しすぎると、家賃相場との乖離が生じることもあることには注意しましょう。

賃貸物件の経年に伴い、空室対策として家賃を設定し直すことを検討している大家さんもいらっしゃるでしょう。その際に気を付けておきたいことについて、整理しておきたいと思います。

家賃の設定し直しに連動して、敷金の金額も変わります。敷金は、入居者が家賃を滞納したり、不注意等によって賃貸物件に対して損傷・破損を与えたりした場合の損害を担保するために、入居者から大家さんに対して預け入れるものです。

なお、敷金で担保する損害には経年変化、通常の使用による損耗等は含まれません。（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン／国土交通省）

入居者としては、敷金が安くなれば入居時の初期費用を抑えることができます。ただし、大家さんとして引き下げた敷金の金額で、入居者が通常の使用を超えるような使用によって生じた損耗・毀損の原状回復が行えるかどうか、試算しておく必要もあります。

空室対策のために、共益費や管理費を設定し直すことも一案です。入居者は、家賃と共益費や管理費の合計を「家賃」として認識しています。そのため入居者からすれば、管理費は低いに越したことはないと考えているでしょう。

管理を管理会社に委託している場合には、委託範囲の見直しをしたり、管理会社を再検討したりすることで、管理費を抑えることにつながる可能性もあります。

また、大家さんが自ら管理をしている場合、管理費を家賃に含めているケースもあるでしょう。この場合、管理費ゼロをうたって入居者にアピールすることもできますが、入居時の初期費用が多くなることには注意が必要です。賃貸経営を行う上で、共用部分の清掃などの管理は必ず発生します。管理費をあえて設定することで、毎月の賃料等収入を維持したまま、家賃および入居時の初期費用の引き下げを行うこともできます。

＜敷金2か月、礼金2か月の物件＞

家賃・管理費	敷金	礼金
家賃5.5万円・管理費ゼロの場合	11万円	11万円
家賃5万円・管理費0.5万円の場合	10万円	10万円

空室対策手段は、家賃の引き下げだけではありません。人気のある物件設備の導入を図り、競争力を高める方法を検討することも必要でしょう。ここで気を付けておきたいことは、大家さんが想定する入居者属性を明確にしておくということです。単身、ファミリー、年代、男女等々、どんな属性の方の関心を引きつけたいのかによって、人気のある設備は異なるからです。

家賃を設定し直した場合、特に、家賃を下げたときには既存入居者から、自分の家賃も引き下げてほしいと申し出がある可能性もあります。インターネットで手軽に検索ができる環境にありますから、既存入居者に、家賃を引き下げて入居者募集が行われている情報を伏せることはたやすくはありません。

既存入居者の家賃引き下げの申し出に応じない場合、退去されたり、不信感を持たれたりするリスクもあります。そのため、家賃引き下げ交渉に応じるのも一案です。しかし、その結果、キャッシュフローが悪化する可能性もありますし、物件価値を低下させることにもつながりかねません。

入居者としても家賃引き下げ交渉に応じてもらえないという理由で退去するにしても、新しい物件に入居するための初期費用や引っ越し費用などがかかります。例えば、更新料を無料にするなど、既存入居者からの申し出に対して、大家さんと入居者双方にメリットのある方法をあらかじめ検討しておくのもよいでしょう。

家賃を下げたくないと思うのであれば、入居者に「ここに住むメリット」を感じてもらえるように、日頃から大家さんが努力することも必要です。

ある大家さんは、家賃を直接手渡しで支払う方法をとっていましたが、その支払いの際に、必ずプチプレゼントを入居者に渡していました。高額なものではありませんが、生活に役立つものだったため好評だったようです。

また、ある大家さんは、共用部分の清掃を自ら行っており、入居者とのコミュニケーションを適度にとっています。物件の不具合なども相談しやすい環境づくりを心掛けており、迅速に対応されていました。

いずれの物件も築年数20年以上の物件。長期にわたって入居されている方が多く、退去する方は少ないと言います。入居者募集時には家賃を引き下げることもあるようですが、入居者満足が高いため、既存入居者から家賃引き下げ交渉を受けることはないとお話されていました。

安定した賃貸経営を行う上で、家賃を相場に合わせることは大切です。しかし、経年劣化に応じて、家賃の引き下げを繰り返していてはキャッシュフローの悪化を招きます。収益性を考慮しながら、家賃の引き下げ以外に、物件の魅力や入居者満足の向上のために、大家さんとしてできることはないかを日々研究、実践することも合わせて考えておきたいものですね。