アパートローンとの違いは何?プロパーローンの特徴をご紹介

監修花 惠理

  • 公開日:
  • 2020年03月23日
  • 更新日:
  • 2020年03月23日
アパートローンとの違いは何?プロパーローンの特徴をご紹介
賃貸経営をする際にほとんどの方が利用する金融機関からの融資。代表的なのはアパートローンですが、金融機関が独自に融資を行う事業用ローンの「プロパーローン」をご存じでしょうか? この記事では、現在経営中の物件のほかに新しくアパートやマンションの購入を検討している方に向けてプロパーローンの特徴、メリット・デメリットなどを踏まえ、アパートローンと比較しながら詳しくご説明します。

目次

プロパーローンとはどういうローン?

プロパーローンとは、金融機関が独自に融資を行うローンのことを言います。金融機関が独自に融資を行うため、金利・期間などの条件や審査基準などは各金融機関によって異なるという特徴があるのです。プロパーローンは事業向けのローンですが、不動産投資に利用されることが多くあります。

賃貸経営を目的として居住用不動産を購入する場合、アパートローンもしくはプロパーローンを利用することになります。アパートローンは名称の通り「居住用アパートなどを自己居住用以外の目的(投資など)のために購入・建築する場合に利用できるローン」のことを言います。つまり、アパートローンとプロパーローンは目的範囲などが異なるということです。

プロパーローンとアパートローンは何がどう違う?

上記で解説したように、プロパーローンとアパートローンはともに賃貸経営を目的として不動産を購入する場合に利用できるローンですが、それぞれに違いがあります。ここでは、プロパーローンとアパートローンの違いをまとめました。

 プロパーローンアパートローン
審査基準各金融機関により異なる独自の基準を設けている物件の収益性、物件の価値、契約者本人の属性などから判断される
融資金額各金融機関により独自に決定される。上限・下限のような明確な基準はない上限・下限が各金融機関により決められている
融資期間・返済期間個別に判断される建物の築年数、建物の耐用年数などが考慮される
返済方法個別に判断される元利均等返済・元金均等返済
金利相場各金融機関により案件に応じて個別に決められる2~5%程度
資金使途の範囲事業者向け。明確な制限はない居住用不動産向け。各金融機関により決められたエリア内
担保の必要有無
連帯保証人の必要有無場合によっては必要無いこと
自己資金あったほうがよい場合によっては自己資金不要で借りられることも

上記の表からわかるように、プロパーローンとアパートローンの根本的な違いは商品化されているか否かという点です。アパートローンは各金融機関で商品化されていて、金利・借入期間などの幅や資金使途の範囲などの条件がある程度決められています。また、金融機関の審査だけでなく保証会社などの審査が入っていることもあります。

一方でプロパーローンは、金融機関が独自に審査を行っています。アパートローンのように商品化されているわけではないので、明確な基準はありません。申し込みが行われた案件ごとに審査されますので、金利・借入期間などの各種条件は案件ごとに異なるのです。

プロパーローンとアパートローン、それぞれが向いているのはどんな人?

プロパーローンとアパートローンには上記で解説したように違いがありますが、賃貸経営を行う際に利用するローンをどちらにすればよいのか悩む人がいるのではないでしょうか。ここでは、プロパーローンとアパートローンそれぞれに向いている人はどんな人であるかを注意点とともにご紹介します。

プロパーローンに向いている人

プロパーローンは金融機関が独自の審査基準で案件ごとに個別に対応するローンです。「賃貸経営」という事業に対して融資されるため、「今後、事業(賃貸経営)を拡大していきたい」と考えている人に向いているローンであると言えます。そのため、「所有物件を1棟増やしたい」などの場合に検討するとよいでしょう。

プロパーローンの注意点としては、連帯保証人が必要となる可能性が高いという点です。アパートローンでは保証会社へ加入することがありますが、プロパーローンは金融機関独自のローンなので保証会社がありません。そのため、金融機関側のリスクヘッジとして連帯保証人が必要になります。

アパートローンに向いている人

初めて不動産投資を行う人であれば、アパートローンが向いていると言えます。アパートローンは各金融機関で商品化されていますので、ある程度金利の幅などの条件が決められています。アパートローンの詳細は金融機関のWEBサイト上で公開されていることが多く、わかりやすいということも特徴の1つです。

アパートローンの注意点としては、エリアが限定されていたり、融資限度額が決まっていたりすることが挙げられます。アパートローンの条件の中には、首都圏限定などとエリアが限られていることがあるのです。また、勤務先や年収、金融資産などの本人の属性などによって融資の上限額が決まることがあります。

賃貸経営でローンを利用する際には、プロパーローンとアパートローンの特徴を踏まえて比較検討してみてください。

プロパーローンの借り入れまでの流れ

ここでは、プロパーローンの借り入れまでの流れについて解説します。

事業計画書の作成

プロパーローンは事業に対して貸し出されるローンです。したがって、「事業計画書」という事業の採算性や具体的な事業の進め方などを明確にした書類の提出が必要になります。プロパーローンの融資審査では、事業の経営状況を必ず確認されます。そのため、プロパーローンの借り入れを行う際には、事業の実績などがわかるように事業計画書を作成しましょう。

なお、アパートローンを借り入れる際にも事業計画書が必要となることがあります。金融機関から必要とされる書類を準備しましょう。

必要書類の準備

アパートローンと違い、プロパーローンは金融機関のWEBサイト上などで公開されていることがあまりありません。また、上記で解説したようにプロパーローンは金融機関ごとに独自の基準から個別に審査されています。そのため、必要とされる書類はプロパーローンの申し込み先である金融機関に確認してみましょう。

一般的に、不動産投資を目的としたローン借り入れの際に必要な書類としては以下のものが挙げられます。

・物件の概要がわかる書類
・レントロール
・登記簿謄本・公図・地積測量図など
・売買契約書・重要事項説明書
・本人確認書類
・収入証明書
・住宅ローンなどの返済予定表
など

事前審査の申し込み

金融機関によっては、物件の売買契約前に事前審査の申し込みができる可能性があります。プロパーローンは各金融機関で個別判断されますから、購入したい物件情報などを入手した場合は各金融機関の担当者と面談することになります。

本審査の申し込み

不動産売買契約を締結した後に、金融機関の本審査が始まります。アパートローンよりもプロパーローンの方が審査期間は長引く傾向にあります。通常、アパートローンであれば、審査の日数としておおよそ1~2週間程度となっています。

借り入れ決定までの期間

本審査に問題なければ、続いて金銭消費貸借契約を締結するという流れになります。プロパーローンの場合、書類作成から借り入れ決定までの期間は金融機関や個別の状況によって異なります。一般的に、アパートローンであればおおよそ2~3か月程度です。プロパーローンでは金融機関が独自の目線で個別に審査しているため、時間がかかります。そのため、借り入れ決定までの期間もプロパーローンの方が長い日数を要します。

まとめ

今回は、プロパーローンの特徴をアパートローンと比較しながら解説しました。アパートローンとプロパーローンはいずれも賃貸経営をする際に利用できるローンですが、審査基準や資金用途などの条件に違いがあります。アパートローンとプロパーローンの特徴や注意点、違いなどを理解して、ローンの種類を選択してください。
花 惠理

監修花 惠理

【資格】宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/ファイナンシャルプランナー2級

大学卒業後、不動産会社や住宅メーカーの不動産部に勤務し、不動産賃貸・売買契約の他、社宅代行、宅地造成などの業務に携わる。現在は、不動産や金融関係の執筆をするWebライターとして大手メディアなどに多数寄稿。

初心者にもわかりやすい言葉で解説しています。また、将来に備えて夫婦で不動産投資や株式投資を行っています。

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